Familie, mehrere Generationen sitzen am Mittagstisch (Foto: Imago/Westend61)

Immobilien vererben oder verschenken?

Gut zu wissen

Yvonne Schleinhege   08.12.2022 | 09:45 Uhr

Was soll mit meiner Immobilien passieren? Bei vielen Menschen steht irgendwann die Frage an, wie man das Haus oder die Wohnung an besten übertragen kann. Was spricht für eine Schenkung? Wann sollte man besser vererben? Und warum Erben 2023 teurer werden kann.

Vergangene Woche ist im Bundestag das Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet worden. Darin enthalten: ein Passus zur „Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung“. Konkret heißt das: Es ändern sich einige Stellschrauben, mit denen Immobilien steuerlich bewertet werden – auch im Erbfall. Ziel ist es, dass die Immobilienwerte sich möglichst nah am Verkaufswert orientieren.

"Gut zu wissen": Immobilien - Vererben oder verschenken?
Audio [SR 3, Yvonne Schleinhege, 08.12.2022, Länge: 06:46 Min.]
"Gut zu wissen": Immobilien - Vererben oder verschenken?
Studiogespräch mit Yvonne Schleinhege aus der SR-Wirtschaftsredaktion.

„Hier ist das Problem, dass die Bewertung der Immobilien verändert wird und dadurch die Immobilien auch höher bewertet werden“, erklärt Eugénie Zobel, Juristin bei der Stiftung Warentest. Dies habe dann Folgen für die steuerliche Bewertung im Falle einer Erbschaft. 

Änderungen im Jahressteuergesetz – nicht übereilt handeln

So könne es sein, dass man vor dem Jahreswechsel keine Steuern hätte zahlen müssen, ab Januar 2023 aber schon, erklärt Zobel. Denn noch rät sie dazu, nun nicht übereilt zu handeln. „Ich würde davon abraten, jetzt noch schnell eine Schenkung hinzubekommen. Was viel wichtiger ist, sich tatsächlich mal in Ruhe von Fachleuten beraten zu lassen.“ Das übernehmen Notare, Steuerberater oder auch Fachanwälte für Erbrecht.

Inzwischen gibt es einige Berechnungen, was die Neubewertung tatsächlich bedeuten kann. Der Verband "Haus und Grund" etwa geht davon aus, dass dies dazu führt, dass Immobilien steuerlich um rund 20 bis 30 Prozent höher bewertet werden. In einigen Fällen sogar noch deutlich mehr. Bei Immobilien in ländlichen Regionen, abseits von boomenden Zentren, dürfte die steuerliche (Mehr)-Belastung geringer ausfallen.

Steigende Immobilienpreise – Gleichbleibende Freibeträge

Natürlich gibt es für Erbschaften wie für Schenkungen auch steuerliche Freibeträge. Diese werden mit dem Jahressteuergesetz 2022 aber nicht angehoben. „Das ist nicht besonders erfreulich, weil die Immobilien in den vergangenen Jahren teils deutlich im Wert gestiegen sind“, sagt Eugénie Zobel. Die steuerliche Belastung sei damit bereits schon höher.

Aber: Nicht jeder Erbe oder Beschenkte muss nun Panik bekommen, denn natürlich stehen ihnen auch Freibeträge zu. Für Ehepartner beträgt dieser 500.000 Euro. Für die Kinder, Stiefkinder und Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist, liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Ansonsten haben Enkel und Urenkel einen Freibetrag von 200.000 Euro.

Vererben oder verschenken? – Vor- und Nachteile

Natürlich sind unter anderem auch gezielte Schenkungen unterhalb dieser Freibeträge eine Möglichkeit, Steuern zu umgehen. „Die Vorteile eine Schenkung sind, dass sie zu Lebzeiten selbst bestimmen und planen können, wie, wann und an wen sie die Immobilie übertragen wollen“, so die Expertin der Stiftung Warentest. Das geht beim Notar mit einem Schenkungsvertrag. Bei einer Erbschaft findet die Übertragung mit dem Tod statt.

Für Eugénie Zobel hat die Schenkung einen wichtigen Vorteil, man kann eine Immobile auch in mehreren Tranchen vererben. „Wenn sie merken, der Wert der Immobilie ist viel höher als der Freibetrag ihrer Erben, dann ist es ihnen möglich die Immobile alle zehn Jahre stückweise zu verschenken“. So können Freibeträge (alle zehn Jahre) immer wieder genutzt werden. Dies ist im Erbfall nicht möglich.

Im Erbfall gilt: Wer einzieht, erbt steuerfrei – und zwar unabhängig von Freibeträgen. Bis 200 Quadratmeter Wohnfläche ist die selbst genutzte Erb-Immobilie für Kinder immer komplett steuerfrei. Aber nur, wenn sie mindestens zehn Jahre vom Erben bewohnt wird. Bei einem Auszug vor Ablauf der zehn Jahre müsste rückwirkend Erbschaftssteuer bezahlt werden.

Rückforderungsrechte, Nießbrauch und Wohnrecht

Ob Vererben oder Verschenken der bessere Weg ist, hängt von vielen Faktoren ab. Eugénie Zobel von der Stiftung Warentest rät dazu, sich unbedingt mit einer Schenkung zu Lebzeiten frühzeitig auseinanderzusetzen. Oft sei eine Schenkung nämlich die bessere Lösung. Möglicherweise lassen sich so auch Streitigkeiten im Erbfall umgehen, auch wenn dies natürlich auch mittels Testament möglich ist.

Natürlich sollte auch der Beschenkte an sich denken. „Dafür kann er sich gewisse Nutzungsrechte einräumen lassen“, so die Expertin. Dazu sollte man sich im Detail beraten lassen. Hier gibt es das sogenannte Nießbrauchrecht. Die Beschenkten werden zwar Eigentümer, aber ohne Nutzungsrecht.

Rechtlich etwas schwächer ist das Wohnrecht. Wird dieses eingeräumt, kann die Immobilie zu Lebzeiten weiter genutzt werden.

Egal ob Wohnrecht oder Nießbrauchrecht – eines sollte bei einer Schenkung nicht fehlen: das Rückforderungsrecht. Dies macht es möglich, ein Geschenk zurückzuholen, wenn sich Dinge nach der Schenkung anders entwickeln als erwartet. Dabei gibt es gesetzliche Rückforderungsrechte und solche, die im Schenkungsvertrag zusätzlich vereinbart werden können.


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