Wohnhäuser (Foto: SR/Dirk Petry)

Die neuen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes

Yvonne Schleinhege   02.12.2020 | 12:43 Uhr

Fast 70 Jahre hat sich am Wohnungseingentumsgesetz (WEG) kaum geändert. Seit dem 1. Dezember ist eine Reform des Gesetzes in Kraft. Damit gelten für alle die gemeinschaftlicher Wohnungseigentümer sind, also eine entsprechende Wohnung bewohnen oder auch eine Eigentumswohnung vermieten, neue Rechte und Pflichten.


Monatelang hatten die Bundesregierung und verschiedene Interessensverbände um die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gerungen. Seit gestern nun ist sie in Kraft. Ganz grundsätzlich soll es mit dem Gesetz einfacher werden, Modernisierungen oder Sanierungen am Haus umzusetzen, etwa die Einrichtung einer Ladestation für E-Autos oder mehr Einbruchsschutz. Auch die Verwaltung des Wohneingentums soll sich vereinfachen.

Was regelt das WEG?

Gut zu wissen: Was die neuen Regeln für die Wohnungseigentumsgesetzes bedeuten
Audio [SR 3, Yvonne Schleinhege, 02.12.2020, Länge: 06:09 Min.]
Gut zu wissen: Was die neuen Regeln für die Wohnungseigentumsgesetzes bedeuten

Ganz grundsätzlich regelt das Wohnungseigentumsgesetz nicht nur die Bestimmungen für das Wohneigentum und dessen Verwaltung, sondern enthält auch Regelungen darüber, was dem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehört und welche Teile der Immobilie zum Eigentum der Wohnungsgemeinschaft gehören. Zudem enthält das Gesetz Vorschriften rund um die jährlich erforderliche Eigentümerversammlung und die dort getroffenen Beschlüsse, so Michael Schwartner von „Haus und Grund“ im Saarland 1951 wurde das Gesetz auf den Weg gebracht und sollte den Wohnungsbau stärken. Klimaschutz, Digitalisierung oder demographischer Wandel spielten damals noch keine Rolle. Das hat sich heute geändert, auch deshalb gibt es nun diese Reform.

Modernisierungen werden einfacher

Die Dämmung des Hauses, der Bau von E-Ladesäulen in der gemeinsamen Tiefgarage oder der Bau eines Spielplatzes im Gemeinschaftsgarten - solche Dinge können künftig einfacher durchgesetzt werden. Manche solcher Maßnahmen wurden in der Vergangenheit häufig immer wieder blockiert. Sie scheiterten an der Eigentümerversammlung, weil für bauliche Veränderungen die Zustimmung aller oder eines großen Teils der Wohnungseigentümer notwendig war. In der Praxis wurden diese Mehrheiten aber häufig nicht erreicht.

Eigentümerversammlung immer beschlussfähig

Geändert haben sich mit der Novelle die Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Künftig ist jede Versammlung beschlussfähig unabhängig davon, ob alle Eigentümer anwesend sind. Zudem reicht eine einfache Mehrheit bei den allermeisten Entscheidungen. Zudem können Eigentümer künftig auch Online an der Versammlung teilnehmen, wenn es einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss gibt. Das sei die wichtigste Änderung, so Michael Schwartner.

Sonderfall "Grundlegende Umgestaltung"

Die anwesenden Eigentümer können in der Versammlung allerdings nicht alles durchdrücken. Darauf weiß die Stiftung Warentest online hin. Eine Mehrheit darf zum Beispiel nichts beschließen, was die Wohnanlage "grundlegend" umgestaltet. Was das allerdings genau bedeutet, lässt das Gesetz offen. Ob es etwa den Bau zusätzlicher Stockwerke oder den Anbau eines kleines Parkhauses geht. Sowieso sagt von "Haus und Grund" im Saarland, würden viele Details in diesem Gesetz am Ende wohl Gerichte klären müssen.

Einzelwünsche können durchgesetzt werden

Was ebenfalls neu in dem Gesetz ist: Eigentümer haben sogar ein Anrecht auf bestimmte bauliche Veränderungen und können diese sogar gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen. Dazu gehören Umbauten für Menschen mit Behinderungen, der Einbau einer Ladestation für E-Autos, Maßnahmen um Einbruchschutz oder Glasfaser bis in die Wohnung des Eigentümers. Allerdings müssen die Kosten dann auch selbst getragen werden. Wichtig auch: Das Minderheitenrecht betrifft nur das "Ob", über das "Wie", also die Frage wie der Bau umgesetzt wird, entscheidet die Eigentümerversammlung mit.

Die Frage der Kostenübernahme

Das Thema Kostenübernahme ist immer wieder ein Streitpunkt. In dem neuen WEG heißt es, die Kosten einer Baumaßnahme müssen diejenigen bezahlen, die sie gewollt haben und zwar nach dem Verhältnis ihrer Anteile. Wichtig: die Ja-Sager zahlen auch für die Folgekosten, nicht nur für den Bau z.B. eines Fahrstuhls. Wichtig auch: wer gegen die Baumaßnahme gestimmt hat, muss darauf achten, dass das aus protokolliert ist, er hat dann natürlich auch kein Nutzungsrecht, z.B. im Falle des Fahrstuhls.

Regelungen lassen Raum für Streit

Alle Wohnungseigentümer gemeinsam müssen nur dann zahlen, wenn es auf der Eigentümerversammlung eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile gab oder sich die Maßnahmen innerhalb eines „angemessenen“ Zeitraums von zehn Jahren amortisieren. Die Stiftung Warentest aber auch der Eigentümerverband "Haus und Grund - Deutschland" weisen darauf hin, dass viele diese neuen Regelungen noch für Streit sorgen könnten.

Die Rolle des Verwalters

Ebenfalls neu in dem WEG geregelt ist die Rolle des Immobilienverwalters: er bekommt mehr Rechte, wird aber dafür auch stärker kontrolliert. Im Alltagsgeschäft dürfen VerwalterInnen jetzt selbstständiger handeln, solange ihre Maßnahme eine "untergeordnete" Bedeutung, zum Beispiel bei kleineren Reperaturaufträgen. Auch sind die Details durchaus schwammig. Was noch im neuen Gesetz steht: Jeder Eigentümer hat zudem Anspruch auf einen von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüften Verwalter. Und dieser kann jederzeit abberufen werden – auch ohne wichtigen Grund.

Regelungen für vermietete Eigentumswohungen

Auch für Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben, ändert sich einiges. Für sie kann es laut Stiftung Warentest in vielen Fällen leicht werden, die Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter zu erstellen. Sie können die Betriebstkosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bisher nach Wohnfläche auf die Mieter umlegen.

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