Werbeplakat der Deutschen Teilkauf in Saarbrücken (Foto: SR / Thomas Braun)

Rente aufbessern mit einem Haus-Teilverkauf?

Hannah Reichhart   22.05.2021 | 09:26 Uhr

Wer im Alter Geld braucht, aber in seinem Haus wohnen bleiben möchte, kann einen Teil seines Eigenheims verkaufen. Damit werben Anbieter aktuell großflächig auf Plakaten in Saarbrücken. Aber ist das vertrauenswürdig und wann macht ein solcher Teilverkauf überhaupt Sinn?

Das Eigenheim - die meisten sehen es auch als Altersvorsorge und bezahlen es lange ab. Im Ruhestand steckt dann aber oft ein Großteil des Vermögens in der Immobilie. Ohne andere Rücklagen kann man sich Wünsche wie etwa große Reisen nicht erfüllen und es kann auch schnell zu finanziellen Engpässen kommen. Wie kommt man dann an Geld, ohne sein Haus verkaufen zu müssen?

Stiller Miteigentümer

Immobilien-Teilverkauf: Was gibt es zu beachten?
Audio [SR 3, Hannah Reichert, 22.05.2021, Länge: 03:02 Min.]
Immobilien-Teilverkauf: Was gibt es zu beachten?

Eine Option ist ein Teilverkauf des Eigenheims oder der Eigentumswohnung. Anbieter kaufen dabei bis zu 50 Prozent des Hauses und die Besitzerin oder der Besitzer erhält ein sogenanntes Nießbrauchrecht, d.h. ein lebenslanges und unveränderliches Recht, im Haus wohnen zu bleiben und es gegebenenfalls zu vermieten. Das Unternehmen wird so quasi stiller Miteigentümer und verlangt dafür eine monatliche Gebühr.

Im Saarland scheint es noch nicht viele Teilverkäufer zu geben. Beim Eigentümerverband Haus und Grund hat kein Mitglied bislang Erfahrungen damit gemacht und auch die Verbraucherzentrale im Saarland wurde bloß vereinzelt zu dem Thema angefragt.

Teilverkauf im Kommen

Konrad Diwo, Experte für Geldanlagen und Altersvorsorge bei der Verbraucherzentrale, sagt aber, dass Teilverkäufe im Kommen sind. „Gerade im Saarland werden solche Angebote aufgrund des demografischen Wandels und zunehmender Altersarmut in Zukunft wahrscheinlich stärker nachgefragt.“ In anderen Ländern wie etwa in Großbritannien seien Teilverkäufe schon viel verbreiteter. Saarländerinnen und Saarländer investieren außerdem im bundesweiten Vergleich am häufigsten in ein Eigenheim.

Die Entscheidung für einen Teilverkauf sollte gut überlegt sein, sagt der Verbraucherschützer: „Das sind sehr komplexe Angebote. Da muss man auf die Vertragsgestaltung achten, welche Knackpunkte gibt es und wie sieht die Rechnung am Ende aus.“

Eine Art Miete fällt an

Bei vielen Anbietern kann man sich online ausrechnen lassen, wie viel man im Monat bezahlen müsste. Das sogenannte Nutzungsentgelt ist eine Art Miete, die man dafür bezahlen muss, dass man sein Haus weiterhin voll nutzt. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro und einer Einmalauszahlung von 100.000 Euro, also wenn man ein Viertel seines Hauses verkauft, wird bei einem Anbieter z.B. ein monatliches Nutzungsentgelt von 242 Euro berechnet. Bei den meisten Anbietern liegt das Nutzungsentgelt zwischen drei und vier Prozent des verkauften Anteils pro Jahr.

Weiterer Punkt auf der Rechnung: Neben den normalen Nebenkosten muss die Eigentümerin oder der Eigentümer üblicherweise auch weiterhin alleine für die gesamte Instandhaltung aufkommen, erklärt Konrad Diwo. „Wenn zum Beispiel das Dach erneuert wird, dann steigert das natürlich den Wert der Immobilie. Und davon profitiert auch das Unternehmen mit seinem Anteil bei einem späteren Verkauf.“

Endgültiger Verkauf ist oft teuer

Wenn man irgendwann doch das ganze Haus verkaufen möchte, berechnen die meisten Anbieter zusätzlich eine Gebühr, vergleichbar mit einer Maklerprovision. Mit bis zu 6,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises ist das häufig ein sehr großer Kostenpunkt.

Verbraucherschützer Diwo rät dazu, sich die gesamte Rechnung für einen Teilverkauf anzuschauen und mit anderen Angeboten zu vergleichen. „Rechnet sich das überhaupt gegenüber einem direkten Verkauf der Immobilie? Bei jetzigen Zinssätzen von unter einem Prozent kann zum Beispiel auch eine Kreditaufnahme mit dem Haus als Sicherheit viel günstiger sein.“ Zwar schrecken viele Seniorinnen und Senioren davor zurück, nochmal einen Kredit auf das Haus aufzunehmen, und auch viele Banken winken erstmal ab, aber einige gewähren solche Immobilienkredite durchaus, sagt Diwo.

Zunächst sollte man sich grundsätzlich fragen: Möchte ich auf jeden Fall weiterhin in meinem Haus wohnen bleiben? Wenn das der Fall ist, ein direkter Verkauf also ausgeschlossen ist, ist die nächste Frage: Brauche ich eine größere Summe Geld auf einmal oder möchte ich meinen Lebensstandard im Ruhestand verbessern?

Leibrente oder Schenkung

„Wer Geld zum Leben braucht und sicherstellen muss, dass bis zum Lebensende Geld fließt, für den ist zum Beispiel eine lebenslange Leibrente interessant.“ Bei diesem Modell berechnen Anbieter auf Basis der statistischen Lebenserwartung der Eigentümer, wie viel das lebenslange Wohnrecht für die Immobilie kostet, erklärt Diwo. Die Kosten für das Wohnrecht und mögliche Instandhaltungskosten werden dann vom Verkehrswert des Hauses abgezogen und der Restbetrag wird als lebenslange Rente ausbezahlt.

Wenn es Erben gibt, sollte man erstmal mit ihnen besprechen, ob nicht auch eine Regelung innerhalb der Familie getroffen werden kann. Eine Alternative zur Leibrente kann zum Beispiel eine Schenkung mit monatlichen Zahlungen durch die Kinder sein, sagt Verbraucherschützer Diwo. Wenn man hingegen viel Geld auf einmal braucht, bietet sich eher ein Immobilienkredit oder eben ein Teilverkauf an.

Unabhängig prüfen lassen

Ein Teilverkauf des Eigenheims ist also vor allem für Seniorinnen und Senioren eine Option, die solange wie möglich in ihrem Haus wohnen bleiben und es vielleicht irgendwann selbst vermieten möchten, die keine Erben haben und auf einen Schlag eine größere Summe Geld brauchen. Wer sich für diese Option entscheidet, sollte sich auf jeden Fall unabhängige Beratung suchen, auch wenn Anbieter offensiv damit werben, dass sie sich um einen Notar, einen Gutachter usw. kümmern.

„Die Verträge sind sehr kompliziert. Die lässt man am besten von einem Anwalt unabhängig prüfen und man kann zu dem Wertgutachten für die Immobilie möglicherweise ein Gegengutachten machen lassen.“ Insbesondere sollte man darauf achten, dass das Nießbrauchrecht an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt wird, sagt Diwo. „Dann ist das Nießbrauchrecht wirklich absolut wasserdicht.“

Auch die Verbraucherzentrale Saarland hat hier nochmal zusammengefasst, worauf man bei einem Immobilien-Teilverkauf achten sollte.

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